फ्लॅटच्या मेंटेनन्सवर लागतो जीएसटी, पण कधी? जाणून घ्या हाऊसिंग सोसायटीचा नियम; तुमच्यावर किती पडणार फरक?

वकील प्रसन्नकुमार जोशी

जर तुम्ही एखाद्या ' सोसायटी' किंवा अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्समध्ये राहत असाल, तर तुम्ही कदाचित दरमहा देखभाल शुल्क (मेंटेनन्स फी) भरत असाल. पण तुम्ही त्यावरील बिलात 'जीएसटी' (GST) पाहिला आहे का? याचे कारण असे की, देखभाल शुल्कावर काही विशिष्ट अटींच्या अधीन राहून जीएसटी लागू होतो. जीएसटी कधी आकारला जातो, तो कोणाला भरावा लागतो आणि त्याचे प्रमाण किती असते.

मेंटेनन्सवर कर लागतो, हे जितकं खरं आहे, तितकंच खरं हे आहे की, काही अटींची पूर्तता झाल्यास हा कर द्यावा लागतो. खालील घटकांकडून आकारल्या जाणाऱ्या देखभाल किंवा सेवा शुल्कावर वस्तू आणि सेवा कर (GST) लागू होतो:

निवासी कल्याण संघटना (RWAs)

गृहनिर्माण संस्था किंवा सहकारी संस्था

ताबा किंवा हस्तांतरणाच्या वेळी बिल्डर

1. प्रति सदस्य मासिक contribution ₹7,500 पेक्षा जास्त आहे का?

2. सोसायटीचा applicable aggregate turnover ₹20 लाखांपेक्षा जास्त आहे का?

म्हणून केवळ “सोसायटीचा turnover ₹20 लाखांपेक्षा जास्त आहे” एवढ्यामुळे प्रत्येक maintenance bill वर GST आकारता येईल, असा सरसकट निष्कर्ष चुकीचा ठरू शकतो. तसेच ₹7,500 पेक्षा जास्त maintenance असूनही applicable turnover threshold पूर्ण होत नसेल तर GST registration/liabilityचा स्वतंत्र विचार करावा लागतो.

3. सर्वात महत्त्वाचा प्रश्न — ₹9,000 maintenance असेल तर GST किती?

समजा एखाद्या सभासदाकडून महिन्याला ₹9,000 maintenance घेतले जाते.

येथे दोन वेगवेगळे कायदेशीर दृष्टिकोन समोर येतात.

CBIC चा दृष्टिकोन

CBIC Circular No. 109/28/2019-GST, दिनांक 22 जुलै 2019 नुसार ₹7,500 ची मर्यादा ओलांडल्यास exemption उपलब्ध राहत नाही आणि संपूर्ण ₹9,000 वर 18% GST आकारण्याची भूमिका घेण्यात आली आहे.

म्हणजे:

Maintenance = ₹9,000

GST @ 18% = ₹1,620

एकूण = ₹10,620.

मात्र हा मुद्दा तितका सरळ नाही.

4. Madras High Court चा महत्त्वाचा निर्णय

Greenwood Owners Association v. Union of India या प्रकरणात Madras High Court ने “up to ₹7,500” या शब्दरचनेचा वेगळा अर्थ स्वीकारला.

न्यायालयाच्या दृष्टिकोनानुसार ₹7,500 पर्यंतची रक्कम exempt असून, त्यापेक्षा जास्त रक्कम असल्यास फक्त excess amount वर GST आकारला जावा, असा युक्तिवाद स्वीकारण्यात आला.

उदाहरणार्थ:

Maintenance = ₹9,000

Exempt = ₹7,500

Taxable excess = ₹1,500

GST @ 18% = ₹270

म्हणजे एकूण ₹9,270.

त्यामुळे “₹7,500 पेक्षा एक रुपया जास्त झाला की संपूर्ण maintenance वर GST” ही बाब निर्विवाद कायदेशीर स्थिती आहे, असे म्हणणे योग्य नाही. CBIC ची भूमिका आणि न्यायालयीन दृष्टिकोन यामध्ये महत्त्वाचा फरक आहे.

5. Sinking Fund, Repair Fund आणि इतर charges चे काय?

सोसायट्या maintenance व्यतिरिक्त अनेकदा:

- Sinking Fund

- Repair Fund

- Major Repair Charges

- Non-occupancy Charges

- Parking-related charges

- इतर common expenses घेतात.

या सर्व रकमांना एकाच पद्धतीने “GST लागू” किंवा “GST exempt” असे म्हणता येणार नाही. प्रत्येक chargeचा वास्तविक स्वरूप, तो कोणासाठी घेतला जातो, तो common services शी संबंधित आहे का आणि तो सोसायटीच्या सदस्यांकडून contribution म्हणून घेतला जातो का, याचा विचार करणे आवश्यक आहे.

म्हणून सोसायटीच्या maintenance bill मध्ये विविध charges एकत्र करून GST आकारण्यापूर्वी त्यांचे योग्य classification करणे आवश्यक आहे.

6. Water आणि Electricity charges

सोसायटी सदस्यांकडून electricity किंवा water charges प्रत्यक्ष खर्चाप्रमाणे recover करत असल्यास त्याचा GST treatment maintenance contributionपेक्षा वेगळा असू शकतो.

म्हणून water, electricity किंवा municipal authority साठी भरावयाच्या रकमांचा actual reimbursement आणि सोसायटीच्या स्वतःच्या service charges यामध्ये फरक करणे महत्त्वाचे आहे.

सोसायटीने प्रत्येक chargeचे स्वरूप आणि GST treatment bill मध्ये पारदर्शकपणे दाखवणे आवश्यक आहे.

7. दोन flats असतील तर ₹7,500 ची मर्यादा कशी लागू होते?

एखाद्या व्यक्तीकडे एकाच सोसायटीमध्ये दोन flats असतील आणि प्रत्येक flatसाठी maintenance स्वतंत्रपणे आकारले जात असेल, तर ₹7,500 ची exemption प्रत्येक apartment/member contributionच्या संदर्भात स्वतंत्रपणे लागू होऊ शकते, असा CBIC चा दृष्टिकोन आहे.

त्यामुळे “एका व्यक्तीच्या नावावर दोन flats आहेत म्हणजे दोन्हींचे maintenance एकत्र करून ₹7,500 ची मर्यादा पाहावी” असा सरसकट निष्कर्ष काढता येत नाही.

8. सोसायटी नफा कमावत नसताना GST का?

हा रहिवाशांचा सर्वात सामान्य प्रश्न आहे.

Housing society किंवा RWA ही सामान्यतः आपल्या सभासदांच्या common benefit साठी काम करते. तिचे उद्दिष्ट नफा कमावणे नसते. परंतु GST कायद्यात taxationचा प्रश्न केवळ “नफा झाला का?” यावर अवलंबून नसतो.

Society कडून membersना goods/services मिळवून देण्यासाठी contribution घेतले जात असल्याने GST frameworkमध्ये त्या व्यवहाराचे स्वतंत्र परीक्षण केले जाते.

म्हणून “आमची सोसायटी non-profit आहे, त्यामुळे GST लागूच होऊ शकत नाही” हा युक्तिवाद स्वतःपुरता पुरेसा नाही.

9. सभासदांनी सोसायटीकडे कोणती माहिती मागावी?

GST आकारला जात असल्यास सभासदांनी सोसायटीकडून खालील बाबी स्पष्टपणे मागू शकतात:

(1) सोसायटीचे GST Registration Number

(2) GST कोणत्या charges वर आकारला जात आहे

(3) ₹7,500 threshold कसा calculate केला आहे

(4) सोसायटीचा applicable aggregate turnover किती आहे

(5) GST कोणत्या rateने आकारला जात आहे

(6) CGST आणि SGST स्वतंत्रपणे दाखवले आहेत का

(7) सोसायटीला उपलब्ध Input Tax Creditचा विचार केला आहे का

(8) Water/electricity/municipal charges स्वतंत्रपणे दाखवले आहेत का

(9) Sinking Fund आणि Repair Fundचे GST treatment काय आहे

(10) GST calculationसाठी कोणता statutory provision/circular relied upon केला आहे.

ही माहिती मागणे हा सभासदांचा पारदर्शकतेशी संबंधित रास्त अधिकार आहे.

10. “नवीन GST” म्हणजे नेमके काय?

सध्या उपलब्ध अधिकृत कायदेशीर सामग्री पाहता ₹7,500 ही काही नवीन 2026 मध्ये लागू झालेली मर्यादा नाही. ती 2018 पासून लागू आहे आणि CBIC ने 2019 मध्ये त्याबाबत स्पष्टीकरण दिले आहे.

मात्र 2026 मध्ये housing societies/RWAs कडून maintenance chargesवरील GSTमध्ये सवलत किंवा exemption देण्याची मागणी पुन्हा पुढे आली आहे. त्यामुळे सध्या चर्चेत असलेला “नवीन GST” हा शब्द अनेकदा नवीन कर लागू झाल्यापेक्षा GST relief/exemptionच्या मागणीशी संबंधित आहे.

11. कायदेशीरदृष्ट्या सर्वात महत्त्वाचा निष्कर्ष

Housing society maintenanceवर GSTचा प्रश्न हा फक्त ₹7,500 ची मर्यादा पाहून सोडवता येत नाही.

Maintenance chargeचे स्वरूप + प्रति सदस्य contribution + societyचा aggregate turnover + संबंधित exemption notification + GST registration + CBIC clarification + लागू न्यायालयीन निर्णय या सर्वांचा एकत्रित विचार करावा लागतो.

₹7,500 पेक्षा जास्त maintenanceवर GST संपूर्ण रकमेवर की फक्त excess amountवर, हा मुद्दा अत्यंत महत्त्वाचा असून CBICची भूमिका आणि Madras High Courtचा दृष्टिकोन यामध्ये फरक आहे. त्यामुळे सोसायटीने फक्त जुन्या circularचा आधार घेऊन कोणताही calculation न करता GST वसूल करणे किंवा सभासदांनी कोणत्याही परिस्थितीत GST देण्यास नकार देणे — दोन्हीही टोकाचे दृष्टिकोन ठरू शकतात.

सभासदांसाठी कायदेशीर संदेश

“GST आकारला जात आहे म्हणून तो आपोआप योग्य आहे आणि GST आकारला जाऊ नये म्हणून तो आपोआप चुकीचा आहे — दोन्ही निष्कर्ष चुकीचे असू शकतात. प्रत्येक सोसायटीची आर्थिक रचना, chargesचे स्वरूप आणि लागू कायदेशीर तरतुदी तपासूनच GSTची liability निश्चित करणे आवश्यक आहे.” हाउसिंग सोसायटी ही केवळ इमारत व्यवस्थापन करणारी संस्था नसून शेकडो कुटुंबांच्या पैशांचे व्यवस्थापन करणारी संस्था आहे. त्यामुळे GST collectionमध्ये कायदेशीर अचूकता, accounting transparency आणि membersना योग्य disclosure हे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.