तुमच्या घरात भाडेकरू सलग १०-१२ वर्षे भाड्याने राहिल्यानंतर तो त्या घराचा मालक होतो का? किंवा भाडेकरू तुमच्या घरावर मालकी हक्का सांगू शकतो का? अनेक घरमालकाच्या डोक्यात हा प्रश्न येतोच. त्यामुळे अनेकदा वर्षभरानंतर भाडेकरू बदलला जातो. मुंबई, पुण्यासारख्या मोठ्या शहरात घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात भीती आणि संभ्रमाचे वातावरण आहे. सोशल मीडियावर अनेकदा 'प्रतिकूल ताबा' (Adverse Possession) कायद्याचा उल्लेख करून अशाप्रकारचे दावे केले जातात. पण भारतीय कायदा नेमका काय सांगतो? १२ वर्षे सलग राहिल्याने खरोखरच मालकी हक्क बदलतो का? यामागील कायदेशीर वास्तव प्रत्येक घर मालकाने आणि भाडेकरूने जाणून घेणे आवश्यक आहे.

काय आहे १२ वर्षांचा नियम?

भारतीय कायद्यानुसार, 'प्रतिकूल ताबा' (Adverse Possession) या तरतुदीनुसार, जर एखादी व्यक्ती एखाद्या मालमत्तेवर सलग १२ वर्षे कोणताही अडथळा न येता ताबा ठेवून असेल आणि मूळ मालकाने त्या कालावधीत कोणताही आक्षेप घेतला नसेल, तर ती व्यक्ती मालकी हक्कासाठी दावा करू शकते. मात्र, हा नियम भाडेकरूंच्या बाबतीत लागू होणे अत्यंत कठीण असते.

दिल्ली उच्च न्यायालयाचे वकील प्रेम जोशी यांनी स्पष्ट केले की, काही परिस्थितींमध्ये भाडेकरू अनेक वर्षांपासून राहत असलेल्या जमिनीवर मालकी हक्क सांगू शकतो. खासगी जमिनीमध्ये भाडेकरू १२ वर्षांनंतर प्रतिपक्षी ताब्याअंतर्गत मालकी हक्क सांगू शकतो. प्रतिकूल ताबा म्हणजे जेव्हा एखादा भाडेकरू तिथे राहत असतो आणि भाडे देत नाही किंवा घरमालकाने तसे करण्यास सांगितलेलेही नसते. किंवा जर खरा घरमालक अज्ञात असेल, तर १२ वर्षांनंतर दावा केला जाऊ शकतो.

भाडेकरू मालक का होऊ शकत नाही?

कायद्यानुसार, जेव्हा एखादा भाडेकरू घरमालकासोबत 'भाडे करार' (Rent Agreement) करतो, तेव्हा तो त्या जागेचा ताबा 'मालकाच्या संमतीने' घेतो. जोपर्यंत मालक आणि भाडेकरू यांच्यात पैशांचा व्यवहार किंवा कराराचे नाते असते तोपर्यंत प्रतिकूल ताबा सिद्ध होऊ शकत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाच्या विविध निकालांनुसार, एकदा भाडेकरू म्हणून घरात प्रवेश केल्यानंतर, त्या व्यक्तीचा दर्जा 'भाडेकरू' हाच राहतो, मग तो तिथे कितीही वर्षे का राहेना.

मालकांनी कोणती खबरदारी घ्यावी?

आजतकने दिलेल्या माहितीनुसार, मालकांनी आपली मालमत्ता सुरक्षित ठेवण्यासाठी काही गोष्टींचे पालन करणे आवश्यक आहे. भाडे करार (Rent Agreement): नेहमी लेखी आणि नोंदणीकृत भाडे करार करावा. दर ११ महिन्यांनी किंवा ठराविक काळानंतर कराराचे नूतनीकरण करावे. यामुळे ताबा कायदेशीर राहतो. भाड्याचे व्यवहार बँकेद्वारे किंवा पावती देऊन करावेत, ज्यामुळे मालकी हक्काचा पुरावा राहतो.